2017年10月，十九大报告中强调，加强水利、铁路、公路、水运、航空、管道、电网、信息、物流等基础设施网络建设，这是第一次将“物流”纳入基础设施网络建设的论述范畴。2020年3月，政治局会议要求加快新型基础设施建设(简称：新基建)，本质上是以5G、工业互联网、大数据中心、人工智能等七大方向为核心的“信息网、能源网及交通物流网”三大信息数字化基础设施产业链的建设。

智慧物流园区是基于智能及可视的数字化场景，如：智慧管理、智能电力、智慧调度，恰是新基建“信息网”、“能源网”和“交通物流网”三大数字化基础设施模块的重要组成部分，是物流行业中为数不多的新基建综合落地场景。

从宏观政策层面，加快新基础设施建设的目的在于加速国家经济转型升级，物流业作为连接生产与消费的国民经济大动脉，理应成为国家经济转型中的基础战略支撑力量。而物流园区是物流业中“业务运作最为集中、规模最大、数据最为庞大”的关键节点，智慧物流园区必将成为物流业数字化、智慧化变革的关键杠杆支点和首要突破口。从市场需求层面，物流园区的土地供给价格攀升，疫情加速园区客户和园区业主降本增效的迫切需求，促使物流园区加速应用新基建技术，完成数字化、智慧化升级。

一、全国物流园区现状解析

通过观察物流园区行业现状和发展趋势，我们发现：虽然全国物流园区数量稳步增长、市场玩家众多，但同质化严重，竞争激烈，信息化、数字化程度较低;另一方面，客户要求愈发严苛、物流用地政策收紧，使得物流地产商面临双重压力。物流地产商需要借助于技术驱动园区“智慧化升级变革”，及时响应市场变化。

1、物流园区现状：数量稳步增长，但数字化程度较低

物流地产行业仍然具有较强的吸引力，全国物流园区数量稳步增加。根据2018年第5次官方调查数据，全国物流园区数量达到1638家，年复合增长率超10%，预计2020年有望达到2000家物流园区。

但从物流园区信息化现状看，大部分的中小物流园区水平相对落后。数据显示，物流园区信息系统投资占园区总投资平均占比只有8.2%;其中51%的园区信息化及设备投资占园区投资总额在5%以下。

2、物流地产商困境：供需两端双重压力要求物流园区加速智慧化升级

1）物流地产市场竞争加剧，优质物流用地日益稀缺

除普洛斯等老牌物流地产商外，诸如万科等地产商也由于“仓储物流园区具备不可替代性”、“土地资源稀缺且具升值潜力”和“物流行业整体向好”等因素，纷纷入局物流地产领域，物流园区竞争仍在加剧。

一方面，政府对物流项目税收及投资强度(300-500万/亩)要求提升，尤其是国家一二级物流节点城市的仓储用地供给政策开始收紧，物流地产项目拿地难度增加。另一方面，工矿仓储用地价格持续上涨，5年内涨幅达20%。土地成本上升使得依靠土地红利的传统地产模式收益下降，迫使物流地产商必须进一步提升园区土地利用率，提高有限土地的产出值。

2）客户要求更为严苛：电商、物流等客户，倒逼物流园区数字化、智慧化转型

整个产业经济结构调整和以电商为代表的互联网业态成长，对以快递为代表的物流产业提出了更高要求，对物流园区(超过50%的物流园区有快递类企业入驻)的服务能力提出了新挑战——最显著的变化就是多品种、小批量、单件化的作业总量增加及效率要求大幅提高。但劳动力人口红利消失等现状，导致园区无法满足对规定时间内的单件化货物的服务要求，这一压力加速了物流园区往更高效率的智慧化升级进程。

二、打造智慧物流园区，物流地产商须引入合作伙伴

1、物流园区进入智慧化时代，需多方携手向前

传统物流园区的最大价值，在于实现了物流企业在线下层面的物理集聚，实现人、车、货的融合。随着物流园区进入智慧化时代，物流园区成为产业要素集聚平台，高效整合并实现电商、物流、信息、金融等产业间的资源联动，并以数字化建设巩固园区硬件设施，提升园区财政、金融、税收等软环境，吸纳更多的优质品牌企业入驻，彰显物流园区的综合竞争力与强大吸引力。

但是，传统物流地产商打造智慧物流园区的“跨界”难度大：物流地产商虽然具备物流用地储备能力及园区规划设计能力，但目前大多不具备智慧物流园区建设所需的多种能力。物流地产商想要在智慧物流园区市场中占据一席之地，就必须寻找智慧物流园区服务商此类具备综合解决方案能力的合作伙伴，来提升其竞争力。

2、智慧物流园区发展模式：侧重不同，各有千秋

目前，市场中各玩家凭借历史积累的优势“起跑”资源(如货源基础、运营能力、技术实力、土地资源等)给出了智慧物流园区赛道中不同的解决办法，包括提供整体的园区规划咨询，集成供应链各环节软、硬件服务。赛道中涌现出了5种主要商业模式，各类企业根据自身业务特点和资源优势，以物流信息平台的“智慧软件”着手连接各要素、通过物流园区“智慧硬件”建设实现各要素相连等不同的方式，推动着智慧物流园区实践。

三、云仓模式的智慧物流园区或为市场破局新思路

1、智慧物流园区时代，云仓模式优势凸显

从市场现状来看，大多数智慧物流园区玩家仅具备垂直领域的服务能力，无法从供应链层面提供整体式、全流程、一体化的解决方案。而近年来逐渐兴起的云仓模式，具有3大明显优势：

1）多要素联结：云仓模式通过平台化运作的方式，集成了园区设施资源、招商资源、系统科技、仓配服务商、咨询规划等一系列的要素，可为智慧物流园区发展提供所需的各类资源。

2）多场景触达：相比其他智慧园区模式，云仓平台可以深度介入物流园区从规划到运营的各个阶段和不同场景，全面深度触达智慧物流园区的各个场景，提供更加全面的解决方案。

3）多节点网络：云仓模式可以打破以往物流园区本地化招商、本地化运营、本地化服务的壁垒，通过自身全国性的网络体系，实现物流园区的跨区域资源对接和多园区协同。

2、物联云仓智慧物流园区：科技、数据、资源全面赋能

作为云仓模式的践行者，物联云仓凭借独特能力将云仓模式的智慧物流园区价值充分挖掘与释放：通过科技赋能物流园区，以大数据、人工智能、物联网、云计算、互联网等技术为基底，依托全方位系统能力、运营服务及平台资源，为客户提供集市场研究、全渠道招商、数字化园区管理于一体的智慧园区解决方案，助力物流园区转型升级，实现物流园区的资产网络化管理和增值。

物联云仓智慧物流园区通过与物流地产商开展多维度、深层次的全面合作，实现数字技术与物流地产行业的深度融合，解决了物流地产商提升运营管理和物流园区信息化建设的核心问题，实现园区价值全面提升。主要体现在三个维度：

（1）数据牵引发展战略：依托物联云仓全国仓储大数据池，以及园区、仓库的具体运营数据，以内外部相结合的视角，为园区发展提供全面、精准的咨询服务，帮助物流地产商运筹帷幄。

（2）科技支撑智慧能力：通过自研的智慧园区管理系统在内的物流全链路系统，打通上下游业务运作，以科技全方位赋能物流园区，助力园区智慧化转型升级。

（3）资源汇集实现四流合一：凭借物联云仓平台庞大的仓储需求资源、仓配服务资源，以及加盟城市经理的线下网络资源，并应用供应链金融等配套服务;物联云仓以数字化为主轴，将物流园区打造为各要素聚集的物流、商流、信息流、资金流的四流合一的落地场景，为物流园区打造综合服务能力。

3、物联云仓与北建携手打造标杆型智慧物流园区

目前物联云仓正与北京建设(控股)有限公司(简称：北建)积极开展智慧物流园区业务全方位深度战略合作，共同打造智慧物流园区标杆。

（1）以物联云仓数据研究院为依托，为园区提供规划及咨询诊断服务

经过多年的沉淀积累，物联云仓已经拥有覆盖全国220多个城市的海量仓储大数据资源以及多场景的物流运营数据。在此基础上，物联云仓成立了数据研究院，专注于中国仓储市场数据洞察及研究咨询。依托强大的数据挖掘能力与丰富的仓储物流行业研究经验，物联云仓围绕仓储市场、物流地产、行业发展、竞争分析等研究方向，为合作园区提供专业化、持续性的深度洞察报告、定制数据、以及定向研究和咨询服务。在北建项目中，物联云仓为其物流地产项目建设和运营管理业务提供专业咨询和决策支持，帮助北建实现园区的持续改进，助力其建立长期竞争优势。

（2）以智慧园区管理系统协同物流全链路系统，科技全面赋能园区智慧化建设

物联云仓50PMS(智慧园区管理系统)通过与物联云仓平台的无缝衔接，协同物流全链路SaaS系统，为物流园区提供招商、运营、物业、监管、能耗等全方位数字化、智慧化的管理与监控。从物联云仓与北建的系统科技合作模式来看：物联云仓为北建提供50PMS系统，并为入园企业提供3年免费的物流SaaS系统支持。

物联云仓以50PMS为基础架构，通过联通物联云仓平台的庞大物流资源池，为北建提供全国招商、数字物业、智能安防、智能监管、环保节能等系统服务。并且，50PMS通过协同联动入园企业使用的物流全链路系统SaaS——50OMS(订单管理系统)、50WMS(仓储管理系统)、50TSS(共同配送系统)、50TMS(运输管理系统)、50BMS(经营与效能系统)，可进行全面优化物流信息、优化物流作业管理、优化园区管理，实现园区内部数据的互联互通及可视化，助力北建快速打造数字化的智慧物流园区的同时，帮助入园企业降本增效。

（3）线上线下联动，整合全国招商资源 

依托平台海量需求资源，以及遍布全国的城市经理招商网络体系，物联云仓实现了线上线下招商联动。帮助合作园区精准捕捉目标企业，达成跨区域资源对接，为园区引入高质量客户，助力园区快速完成高质量招商。针对北建各个园区项目差异化的招商需求，物联云仓结合项目所在地园区市场现状和潜在客户群体需求进行大数据分析，有针对性地向北建提供园区招商方案，为北建精准匹配KA客户。

<1>线上资源矩阵：依托物联云仓超1500万m²的年度仓储需求资源，通过50PMS全面打通北建物流园区需求与物联云仓平台的客户资源，实现园区与平台双向联动，并通过矩阵式线上招商推广体系，为北建园区精准匹配客户资源，实现线上全方位的招商资源引流。

<2>线下资源网络：物联云仓打造的加盟城市经理体系，通过与加盟人员的资源共享，物联云仓已形成覆盖包括国家一二级物流节点城市在内的全国线下仓储物流行业的资源网络，与线上资源矩阵形成互补。通过调动物联云仓全国加盟城市经理的招商资源池和私域流量，帮助园区实现全国线下推广招商的精准化，突破传统物流园区招商过程中地理空间的限制，实现园区全国跨区域协同招商。

（4）价值升级——数字仓配服务与数字物业带动园区升级

物联云仓以智慧物业为桥梁，实现物流基础设施与园区内客户的深度合作，根据合作园区建设与发展阶段的不同，为北建这样的合作物流园区提供贯穿项目全生命周期的多类型、高品质、标准化、智慧化物业服务，为物流园区入驻客户带来优质体验。此外，物联云仓通过集合采仓配一体化服务能力，帮助北建深度挖掘入园企业的物流运营服务需求，与北建的物流设施优势互补，为北建客户提供仓储、配送一体化的物流运营服务。

我们看到加速新基建的政策出台以来，部分物流园区正在抓住机遇，加速自身变革。我们也相信，新基建势必带来深层次的经济发展方式转型升级，“利箭已出弦”，物流园区数字化、智慧化转型升级时不我待。国家经济升级的时代大浪潮下，呼唤着各个产业链条上的弄潮儿。融入社会经济发展趋势，顺势而为，物流地产业才能谋取更大红利和更广发展空间。